부동산 경매 절차

요즘 종부세 얘기가 나오면서 떠들석 합니다.

무주택자인 저로써는 청약 같은 부분에 관심이 있었어도 청약이 되어도 들어갈 자본금이 없기 때문에

부동산은 공부 주제로 조금 먼 부분이 있었습니다.

하지만 절차부터 차근차근 정리해 가면서 공부해보고 도전해보려고 합니다.

1. 경매의 종류와 흐름

경매는 두 가지 종류로 나뉘어져 진행됩니다.

채무자의 부동산을 압류하는 방식의 차이일 뿐 절차상에는 큰 차이가 없다고 합니다.

강제경매: 세금을 체납한 사람으로 그 사람 소유의 부동산을 압류해 경매 진행

임의경매: 은행에 집을 담보로 돈을 빌리고 이자를 안 낸 경우 은행이 담보 물건을 경매 진행

2. 낙찰절차

①채권자의 경매 신청으로 경매개시결정이 되면 채무자에게 우편이 송달됩니다.

②경매가 결정된 부동산이 압류된 후 법원 경매사이트 게시판에 공고하고,

③법원은 매각준비를 하기 위해 감정평가사를 통해 부동산을 평가하게 합니다.

④입찰일을 정해 입찰을 실시하고 이 때 1순위로 낙찰받은 사람은 '최고가매수신고인'이라고 합니다.

*매각단계에서 유찰이나거나 불허가가 되면 새매각(신경매)이 이루어지기도 합니다.

*매각 허가여부에 대해서 항고(불복)하는 경우에는 공탁금10%를 걸어서 법원에 항고할 수 있습니다.

⑤ 매각이 실시되면 매각대금을 납부해야되는데 이 때 대금이 다 납부되지 않는다면 차순위 신고인에게 권한이 넘어가고 차순위가 없을 경우 재매각(재경매)이 이루어지게 됩니다.

⑥ 매각대금이 납부되면 소유권 취득과 함께 언제든지 인도명령을 신청할 수 있고(6개월 이내), 6개월이 지난 후에는 '명도 소송'을 통해서 소유권 이전 등기가 이루어집니다.

⑦ 마지막으로 배당을 요구하는 채권자에게 기일을 통지해 배당을 하는데 배당 순위에서 필요비 및 유익비, 최우선 변제금액과 임금 및 퇴직금, 당해세(세금), 공과금 등을 순으로 배당이 이루어집니다.

3. 법원 경매 사이트

www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

www.courtauction.go.kr

자세한 절차는 경매 사이트에 나와있긴 하지만, 사이트를 활용하는 게 가장 좋은 방법인 것 같습니다.

저도 공부를 하면서 이 사이트와 많이 친해질 것 같습니다. 여러 부분들에 대해서 안내도 드리고 저에게도 긴요한 시간이 되리라고 믿습니다.

4. 경매 그 후

사실 경매 절차는 어느 정도 인지하고 있지만 그 이후에 주택이나 아파트를 양도하기 위한 목적이라면 어떻게 꾸며야 할 지에 대한 부분들도 중요할 것 같습니다. 낙찰자가 해야하는 부분들을 두고 순서를 추가해보았습니다.

①명도: 기존에 부동산에 거주하고 있던 사람에게 퇴거요청을 하는 것을 말합니다. 이 부분을 가장 어렵게 생각한다고 경매하시는 분들이 얘기를 많이 합니다. 매각허가결정이 난 뒤에 거주자를 만나 낙찰일로부터 2개월간의 이사기간을 주는 것이 좋다고 합니다.

(이 때 집 수리 여부 확인하기 위해 직접 방문)

②인테리어 및 중개소에 내놓기: 미리 체크해둔 집 수리 여부를 확인하고 인테리어를 진행하되 보통 7일에서 길게는 한달정도까지 소요되는 부분이라고 합니다. 중개소에 전화해 매물을 놓고 시간을 두고 경과를 지켜봅니다.

③계약 후 마무리: 계약을 진행한 뒤 특약을 추가하거나 월세가 들어온 뒤엔 대출 이자를 내고 남은 돈은 수익으로 처리하면 됩니다.

인상적인